如何打造灯亮、花开、水流、人和的小区环境？

随着时代的改变，项目从零公设到公设比大大提高，也相对地增加了较多的公共配套空间，要如何让这些空间保持干净整洁并能够妥善使用，其实有许多细节要注意。
当购屋者被开发商的创意卖点吸引时，可千万不要忘了询问是否有完善的 管理维护机制，从户外景观设施、小区大堂、机能性公共设施到休闲性配套设施，这些都是需要管理维护的项目，这每一项设施都要花钱购买，当然要实用、 好用、大家都爱用。

一、从零到有，公设配套时代来临

1980年代以前，多数房屋都是公寓，原本昂贵的电梯只用在写字楼，后来有开发商兴建七层楼的华厦，住宅差异化诞生，房屋平数被电梯放大，原本100 平方米的三房两厅，多了电梯的面积持分， 变成112平方米，于是住宅空间从小高层时代几乎零公设配套，进入到公设配套时代。
随着电梯普及，国内经济起飞，国民眼界大开，开发商开始引进国外住宅模式，把原本只供进出的楼梯间，扩大成如酒店般，有挑高门厅、服务前台、访客桌椅的华丽门面。接着，许多出国留学的建筑师从国外回来，引进国外高级住宅概念，除了外观上打破原有的方正格局，在造型上也开始出现变化。大楼建材的使用更加华丽多元，从洗石子、马赛克、方块砖、二丁挂，进步到石材、玻璃帷幕。七楼电梯华厦已经无法满足消费者，十四层高的建物开始占据台北街头，并且将一楼大堂一再扩大， 规划中庭花园、宴会厅、图书馆、雪茄馆等时尚配备。豪宅引领建筑时尚，平价住宅也纷纷跟进，休闲公共配套逐渐成为住宅小区的卖点。
紧接而来的是，顶级酒店兴起，除了前台服务，还有管家秘书、健身房、游泳池，加入酒店的会所会员成为富豪的身份象征一，开发商也同步更新豪宅配备， 在小区里添加酒店等级的公共设施。自此，台湾的住宅已经拥有“在家渡假”的机能。一时之间，所有住宅大楼的公设纷纷推陈出新，常见的桑拿、烤箱和按摩室，KTV室和超大电影视听室都是基本配备;设在一楼的游泳池不希罕，在顶楼的无边际泳池才稀奇。不游泳还可拿来办Party，让业主有住在好莱坞的感觉。
不只看得到的硬件，管理更重要
小区管理服务也是竞争内容，穿制服、西装只是标准配备，十八般武艺才是决胜关键。驻卫保安不只是保安，还需具备强健身材与搏击能力，堪称为“总统级特勤”;前台人员不再只是问候与收信，还要身兼外语翻译、协办大型宴会。超全能秘书成为小区的基本软件设施之一。至于小区项目经理，除了体面的外型，还要有公司总经理的气质与能耐，有时更需要如英式大管家，能掌理内外，毕竟能力与外表都和小区的门面息息相关。
因此公设比的数字，一路从小高层时期的6%向上攀升。一般没有太多设施项目公设比约20%左右，假使添加酒店会所配备，则增加到25%～30%。若项目规划为度假大楼，所有设施一应俱全，下楼可吃早餐，访客来访有专属会客室，这样的酒店式单身公寓，公设配套比直冲至40%以上。
买一间房子，不再只有客厅、卧室、厨房的空间，而是和居住相关，包含服务软硬件的酒店设施， 除建筑硬件之外，项目物业管理服务质量也决定购屋的价值，不论房价高低与否，此时最能体现的精髓就是“房价有值，管理更有值”。

二、远的话题王—台北公设配套规划比一比

买房子的理由很多，二十年前重视的是格局方正、地段良好，而现今随着生活水平的提升，大家更在意气派大堂、绿意中庭、水景泳 池和SPA健身房。说公共配套设施是营销卖屋的武器，一点也不为过。买屋的消费者把富丽堂皇的公 设配套当作人生梦想的实现，但究竟是美梦或恶梦，则要看先天与后天两项因素是否完备。先天是指规划团队是否加入物业设计、物业管理等前期规划方面的专业，能参考过去业主的使用经验，进行公设配套功能区分及营运管理规划;后天 则是端看业主委员会有没有认真维护。其实公设配套的规划，远比高级建材或五星级装潢来得重要。

求吸睛—开发商最爱的公设规划

对开发商来说，规划的公设配套项目必须达到“吸睛”效果，让购屋者眼睛一亮、爱不释手，才会对房价有所加分。从以下统计可以观察出开发商最爱规划的休闲公设配套有哪些。
根据我们的统计，2012年台湾台北市各行政区共74个新项目当中，开发商所设置的休闲公设配套项目，最普遍的是交谊厅，其次依序为健身房、图书馆、空中花园与中庭花园。其中，53个项目有交谊厅，50个项目有健身房，29个项目有图书馆和空中花园，18个项目有中庭花园。
通常最吸睛的休闲公设配套莫过于游泳池。说起来盖个游泳池并不难，钱花下去就有，只是台北地狭人稠，基地面积太小的小区无法规划游泳池。同时，许多业主不爱缴高额物业费，也担心日后营运问题。而且台北市运动中心普及，花 个人民币20元就可享受温水游泳上，有更多以美好生活情境为发想的配套，这也是新北市与台北市项 目公设配套呈现不同之处。
以台湾新北市副都心而言， 2010年至2012年推案的30个新项目中，最多项目采用的小区休闲公设依序为健身房(23个)、交谊厅(18个)、 图书馆(17个 )、买房子的理由很多，二十年前重视的是格局方正、地段良好，而现今随着生活水平的提升，大家更在意气派大堂、绿意中庭、水景泳 池和SPA健身房。说公共配套设施是营销卖屋的武器，一点也不为过。买屋的消费者把富丽堂皇的公设配套当作人生梦想的实现，但究竟是美梦或恶梦，则要看先天与后天两项因素是否完备。先天是指规划团队是否加入物业设计、物业管理等前期规划方面的专业，能参考过去业主的使用经验，进行公设配套功能区分及营运管理规划;后天则是端看业主委员会有没有认真维护。其实公设配套的规划，远比高级建材或五星级装潢来得重要。
落实到执行面，台北市的建筑设计多为开放空间，外加建筑基地比较小，一楼除了店面、大堂， 要有中庭花园实在是不容易，除非超级大型项目才有可能，所以花园的设计，就移到了屋顶。新北市新庄重划区因土地面积又大又方正， 反而较容易相较之下，台北市项目的户数较少，花费较大的公设配套就会难以负担。一层一户、共十层楼的台北市大楼，每一户分摊一项公设的花费就是十分之一，怎能跟一个共三百户的小区、每户分摊一项公设只要三百分之一的费用来比较呢?另外，新北市重划区较多，购屋者可以在众多项目当中选择，所以开发商在公设配套规划上就得更讲究。在新北市新推项目中，我们常看到的是：一整排高级跑步机面向中庭花园，业主可以一边跑步，一边欣赏美不胜收的花团锦簇。有景有窗通风好，当然好过局促在地下室一角的密闭式健身房。这样的公设配套规划，显然比台北市的项目要大器得多!

要实用—小区业主最喜欢的公设配套

那么开发商最爱的公设配套排行榜，与购屋者心目中的好公设配套有何落差呢?
苹果日报曾经对民众喜欢的公设配套做过统计，根据台湾苹果日报地 产王2012年5月26日的调查，民众最喜欢的公设排名，第一名是小区中庭花园，并非开发商在双北市最常规划的交谊厅与健身房。

从消费者的角度来看，中庭花园可以散步也可以观赏，为小区增添绿意与芬多精，保养维护上也不难，成为第一名当之无愧。至于开发商必设的交谊厅，一般小区并非经常性的有贵客上门，自然实用性不高。
倒是排名第二的健身房，是开发商与业主眼光相同一致的。可见身体健康还是大家非常关心的议题，看看畅销书中保健书和减肥书多如牛毛即可见一斑。排名第三是图书馆，帮小区增添书香气息絶对是好事，买房子的父母当然期望孩子可以多沾染书卷味，嫌在家念书烦闷，还可以当成看书房来使用，维护上也不容易增加费用。
业主版的公共设施配套榜很 好解读，其实就是“实用”两字。 我们看到垃圾集中区就是一例，华丽的大堂业主们未必感激，但干净好用又不会发臭的冷藏式垃圾储藏室，可是会创造出业主的好口碑;即便是不花大钱的贴心小举动，在厨余桶旁多加设一个不锈钢洗手槽，也好过许多装修亮丽的公设配套。问问小区业主就知道，许多小区拥有富丽堂皇配套空间，但为了节省公共电费(公摊)，絶大多数的时间都是关着，跟倒垃圾哪项比较实际?答案都在小区业主的心里。
虽然许多小区在业主委员会开始运作后都会面临挣扎，是否应该关闭游泳池以节省物业费用。不过，如果开发商规划得当，养个游泳池的成本还能接受。若两项目在同一区位，A 小区有游泳池，卖相总是比没有的B小区好，亲朋好友之间也可以拿来比较，所以，排名第五名当之无愧。

小区业主最不喜欢的公设排行

台湾苹果日报同时也调查了民众最不喜爱的公设配套排名，最讨厌的当属棋牌室。这其实是形象的问题，毕竟不爱打麻将的人，听到麻将牌刷刷刷的洗牌声，肯定没好感。话说回来，棋牌室的隔音是规划与施工中最重要的一点，在一楼或地下室打牌总比业主在自己家中打牌好些，不会吵到左邻右舍。

宴会厅成为业主不喜欢公设的第二名，可能实用性是最小的原因。除非经常需要请外烩在家宴客，否则一年恐怕难得用到一次。许多看似华丽的小区宴会厅，附属的厨房可能沦为聊备一格，真要做菜又觉得设备不齐全，或是旁边的厕所不干净。也有宴会厅铺地毯，物管公司怕弄脏或残留味道而不准饮食，这岂不又大大违反初衷?

至于实用的垃圾集中区，居然排名第三，主要是这项设施对业主的观感很两极，若规划不当，在炎炎夏日容易生臭，容易延伸蟑螂老鼠等公害。要改装成“具有冷藏功能”的垃圾集中区，又所费不赀。
游泳池亦同，喜欢者认为游泳池规划良善保养便宜又方便;不喜欢者认为又小又闷的游泳池，又要花大钱保养。一般而言，有游泳池的小区，物业费会比没游泳池的高上两成。所以，在梦想与现实之间，业主也要有所选择。

泡桑拿是许多人喜欢的生活休闲，但规划到小区里，不但要设置得宜，日后管理单位的专业能力，也要被列入考虑。挑高大堂也是，大堂越华丽，房价跟面子越容易保持，但恐怖的电费及后续维护的麻烦，都会让业主或业主委员会吃不消。

别让公设配套成为乏人问津的蚊子馆

曾经与某家知名开发商合作，邀请我们对公设配套规划提供意见。审视图面时，才发现设计师将操房切割成五间教室。设计师原本考虑该项目量体庞大，将来入住后将有近千户进住，因此将区块切割成五间操房，方能满足日后使用。但从经验来看，因为间数增多，使得每间韵律教室空间变狭小，使用的人会愈来愈少，最后沦为“蚊子操房”。

此话怎讲?长期观察业主使用韵律教室的情形，可发现会在韵律教室跳舞运动的人，多属年纪较长的女性业主，一般年轻家庭主妇则是少之又少;因为她们对于穿着紧身韵律服，在无遮蔽的玻璃隔间韵律教室中，随着音乐摆动起舞，偶尔还会面临经过的业主投以好奇眼光，这都让运动的人尴尬不已。同时，有氧运动需要群体聚集，尤其是有氧舞蹈，需有教练在一旁指点才能达成功效。
因此，我们建议设计师，将操房切割成两间，每间教室至少要能够容纳教练和学生共12人。这个数字也是有道理的，因现在请个教练每小时大约要人民币400元，每堂课两个小时，大家分摊下来平均是73元。也就是说，起码要11人，才符合经济效益，也才能发挥群聚效果，活化配套设施使用。后来设计师也从善如流，采用我们的建议，果真让操房使用率大增。小区业主委员会很高兴的告诉我们，操房成为小区中最受欢迎的配套设施。小区妈妈们还会在教室外放包包排队抢着上课，和一般小区聊备一格的操房大不相同。

看完韵律教室的例子大家应该能了解，房屋建材可以靠装潢来提升，房屋格局可以靠室内设计来改善，只有“公共配套”在交房后就没法拆掉重来。规划得好，小区就容易成为优良小区，管理轻松，业主也满意;若是规划得不好，业主 使用一段时间后才发现，“啊，这些配套设施都用不到，物业费白交了!”
有看屋经验的消费者都知道，许多公设配套规划的构想是来自于五星级酒店。但并非“硕大就是美、跟随新潮就好。”我们常看到A案选择了二十项设施配套，房子不见得卖得好;B项目只选择五项设施建配套，却卖到一户难求。内行购屋者从公设选择与施工，就可清楚判断设计者的规划水平。过了几年后，从配套设施的维护及使用，可以轻易判断出这小区的管理及业主水平。好的小区会形成口碑，让开发商的品牌得以加分。这就是为何有些死忠的消费者，坚持换屋也要买某某开发商的原因!

房子会老、房价也可能会跌，好的管理一定可以保住你的房价。若你买到一个规划、施工良善的小区，物业费只会更经济划算。小区公设规划完善且运作良好，不用花大钱去参加外面的健康休闲会所。在这个不景气，消费者很会算的世代，把钱省在刀口上才是正确做法!

 新闻出处 2016-06-01 公地网硬知识 - 陈品峯：如何打造灯亮、花开、水流、人和的小区环境？ 
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