20141015《臺湾物业杂誌》第三期专访安杰陈品峯董事长
AJI安杰国际物业集团
《臺湾物业杂誌】第三期专访
在臺湾的物业管理同业裡，提起酒店式管理，不约而同的都会指向安杰国际物业集团的总经理陈品峯，在物管同业的口中，陈品峯的酒店式物管模式走在物业服务的前头，是一个成功的经验。陈品峯说，臺湾的物业管理因为起步晚，在制度上、观念上都还处在建立阶段，陈品峯以其敏锐的观察，不以低价抢市场而是另辟新路，以优质的服务、管理闯出一片天，在臺湾及大陆取得成功。
安杰物业为了区隔品牌，将酒店公寓服务范围，划分到关係企业的安捷国际公司执行，与台中顺天建设合作第一栋国际行政公寓，就是以安捷国际行政公寓为名，安杰物业在大陆则是打败欧美顶尖物业公司，入主管理亚洲十大豪宅之一的厦门「恒禾七尚」。在陈品峯的物业管理概念裡，并非大众习以为常的大楼管理，而是具备多元及活力启动的新商机，而他说要启动这商机，就是要让自己成为一个「品牌」。
酒店式公寓的开展
陈品峯谈到安杰初探物业管理这个市场时，刚好遇到SARS爆发，当时业者普遍藉由政府的补贴来维持，但也因为这个政策，反而让更多业者降价抢市，初始还有很多黑心的业者不提供员工劳健保，因为这样才会挤出更多的利润。但陈品峯并不跟进这种操作模式。他认为物业应该分成三块，顺序由下往上是「物业管理」、「物业服务」最后是「物业经营」，一开始就设定这个为目标，即是跳脱传统只谈管理的现况。危机就是转机，因为SARS的关係当时房地产市场不景气，很多完工的建案滞销，因此有建设公司找他帮忙管理位在大直的「罗马假期」，当时陈品峯因为在国外考察时有看到「酒店式公寓」的管理模式，觉得是可以在臺湾发挥的时机，因此租下了建商后期销售的馀屋近百户，改装成酒店式公寓。
以当时罗马假期一个月的物管费是19万，而酒店式公寓的经营，一户15坪全部都重新装潢，给付屋主的租金每月是2万至2万5，而酒店式公寓出租则可收入5万8千元，这中间3万多元的价差，就是优良服务、管理、行销所创造出来的价值。而酒店式公寓的服务包含每天打扫、收垃圾，一周换一次床单，对承租者而言只要拎个包包就可以入住非常方便。但这个价位和同级饭店相比相对是非常便宜的，尤其酒店式公寓还具备了全套的锅碗瓢盆、洗衣机、阳臺等等。
目前罗马假期社区裡，陈品峯经营酒店式公寓，其一年千万元以上的营业额，对比一年物管费约两百四十万元，其间差距不言可喻。而其他一般社区的物管更替快，说不定一两年就会被汰换，而酒店式公寓管理的高营业额，利润不在于管理费，而是物业管理的附加价值。
而经营酒店式管理营收专案不只是租赁费用，业者要委任管理时，房屋必须重新装修，此时建议由公司统一设计装潢，才会优先承做，因此安杰还能增加设计装修之收益。听来似乎霸道，但统一设计装潢能控管整体品质及风格，屋主之后要取回房屋时也会满意，是整体长期经营的一环，对业主长期持有而言，最终是有利的。
陈品峯提到目前委託的业主大半是投资客，他们最怕的其实是有一天他们万一不做了，他们的房屋就没有人来帮忙管理麻烦可就大了。陈品峯表示屋主能决定何时要取回房屋，但目前市场上很多业者，他们一直依赖安捷，就是因为安捷的酒店式管理及服务相当好。
由安捷国际所经营的内容包括代租、代管、代售。代租就是帮客户找租客，协助他们签订合约，然后收取服务费；代管就比较多元，客户可以租给安捷，再装潢成酒店式公寓出租给别人并管理，或是客户不在国内，由安捷来定期跟租户收取租金，再从租金中收取服务费；代售则是説明客户卖房子，但陈品峯并未将这个当成主力经营也从不打广告，就是客户有意愿要卖，若刚好有过路客在这边居住觉得很好，就转卖给他，大部分都是投资客，买下后通常也是交由安捷管理。
台式酒店式公寓的优势
酒店式公寓的承租客多为商务客，国外的租客就占了六成之多，因为多是商务客，所以在使用上较为爱惜，对设备的破坏也少。吸引商务客的原因是安捷提供刷卡服务及发票，能够方便客户向公司报帐，加上安捷经营的酒店式公寓出入安全，会有七道安全关卡，因此成为商务客的最爱。在这些服务裡，有一项是免费提供早餐的服务，因为是社区无法建立中央厨房，所以这些早餐的选项都是由安捷调查搜集各公寓週边特色早餐来製作的菜单，像是在大直的罗马假期，就有来来豆浆可以选择，相当贴心。 进入大陆市场时，大陆已经有了这类型的产品，但安杰主打的台式服务，温馨讲人情味、积极、主动，掳获了大陆人及外国客户的心，其中又以「味道」管理这一块，让大陆业者相当佩服，就是室内禁烟以及在前期规划上将污水管妥善设计的关係。在服务上陈品峯要求他的员工要达到「客人需要我们时，我们就在他眼前；当客人不需要时，我们绝对不会出现打扰到他。」为了达到这个要求，他学习英式管家的管理并取得证照，不过他也提到不是每个客群都需要这样的服务，仍然要依照不同的客群来做调整，而这种灵活性就是臺湾的优势。
物管参与建案前期规划的重要性
从事物管工作彷佛是房屋商品的最后一哩路，但陈品峯瞭解建筑物在前期规划时如能纳入物管的管理作业系统，其实对业主和使用者都是双赢的。陈品峯提到一个经验，在一个案中他从平面图中发现问题，原来当时该个案为了主打大厅公设的美丽壮阔，而让大厦内的每一部电梯都需要在二楼转换电梯，也就是从停车场出来不能直接到家，而需要搭到二楼换电梯。陈品峯很讶异，因为这样子会造成住户搬家的不方便，而且搬运时的碰撞也会损伤大厅，等大楼全部的住户都搬进去后，可能大厅公设也损害的差不多了。陈品峯将这个问题告诉了业主，业主也从善如流立刻修改设计，没有让这问题发生。会发现问题不单因为陈品峯有建筑的专业背景，而是因为做管理的人最重视的就是人员动线的规划，而这也就是物业管理介入前期规划的重要性。不过目前国内的开发商对于物管这个行业普遍的不重视，就算是找物管公司来参与前期规划，往往也不会支付顾问费，只是应允等建案完工后让他们来做管理，但是建案完工后、交屋期的那阵子是大厦最溷乱的时期，要花很多心力协助住户成立管委会，订定住户公约等等，加上住户交屋及入住的时间不同，常无法收取足够的管理费，甚至遇到管委会欠缴不肯支付的问题，造成许多纠纷甚至告上法院的状况。近年来在他的建议下，开始有建商同意在建案完工后代管大楼一年、两年的制度，让住户及物管公司能有时间调和，这样不但减少彼此纠纷，同时保障住户的权益。随着开发商越来越能够理解物管的重要性之后，近期顺天建设在台中的新建案要打造臺湾第一栋「国际行政公寓」就聘请陈品峯加入新建案的前期物业设计，并且主打完工后将物业管理也交由安杰物业来提供服务。
物业管理的愿景
陈品峯喜欢聘请从饭店、航空业出身的人才，因为这些人才对于管理及服务的训练扎实，也就是说陈品峯认为未来物管的愿景是从服务及管理上出发。因此他不喜爱聘用有传统物管背景的人员，因为在沟通及实务上常常会发生问题，很多新理念无法让他们瞭解，因此他多聘用没有背景的人，这样才能吸收新的知识。陈品峯也提到对比日本、新加坡、大陆等国，例如新加坡在硬体上规划与维护已相对完善，日本在服务上的精緻细微更值得我们取经学习，而其实臺式物业服务也已经不断的进步中，臺湾物业管理，要能够迎头赶上，需要的除了完善的训练外，硬体的设备也需要提升，而这个部分就不单是物业管理努力就可以达成的，更需要的是与开发商，在前期物业设计时，就要开始一起努力了。