陈品峯：感谢苏总监给我们的演讲，在这个演讲的内容中我们提到经济的可行性、合伙制度、场所创建以及高层建筑的发展，是非常宝贵的分享。接下来我们会议代表向演讲者进行提问交流，希望大家在群里提出一些问题，我们待会儿会邀请三位演讲者给各位做一个分享。
现在有请三位演讲者上台，有请陈咏聪总经理、钱江董事和苏永成总监。我当主持人，有一个特权，先请教苏总监一个问题，刚刚提到合伙制度的物业管理，其实在全世界各地，甚至在台湾，有很多分包制度，很多物业管理或者资产设施管理上都是统包方式，也就是统包制。您所提到的“合伙制”，像上海中心，是通过成立企业用股份的方式还是用专业分包的制度?请苏总说明一下。
苏永成：这是一个很新的概念，中国物业管理发展的历史里面，我们国际上是有酬金的，有服务费和管理费的概念，来到中国就变成统包制，从统包到承包，用多少钱就可以做多少事，委托方直接给他一个总个价格就行了，里面的盈余就变成利润。上海中心的这个案例是合伙制，他认为如果把所有人员，不但是投资者、委托方，还有管理方，还有清洁、保安，大家都是共同目标，为了大厦共同的价值，怎么办?
如果是大家共同持有的，这个股份制就出来了，大家希望把最好的力量放进去，这是一个很新的概念。可是在外国，这个概念也不是很新的，外国是公司和人合作的模式，飞机场等等其他都有这种，这不是一个新的概念，只是在中国还没有明确，就变成大家关注的案例。

陈品峯：谢谢苏总监。群里有一个问题想请问陈咏聪总经理，前一个阶段设施管理如何发挥作用，国际设计标准和国内标准不同的时候如何解决?是不是可以举个例子说明?
陈咏聪：其实刚才都说过了，很多东西从美国拿过来的时候，在中国可能是不行的，比如说很久以前美国的概念，中国人今天在A公司上班一个星期，下星期去B公司上班，完全没有中国人的归属，所以你说哪一个标准好?我可以说没有一个标准是好的，美国的标准可以拿过来到中国，我们当地要进行开发，包括北京跟广东、广州都有不同的特色，所以不能单单拿一个东西来就说哪个好、哪个不好。美国有好的东西，我们可以学习，中国也有好的东西可以融合到里面去，这样才能达成一个在中国可以承认、能够用的好东西。

錢江：我可以稍微補充兩句，因為我曾經擔任過IFMA上海的主席，所以幫陳總說兩句話。關於剛剛提到的問題，設施管理在建築當中的意義和價值。大家看到美國建築設計當中有一些環節是現在中國忽略的，比如說在美國、歐洲有前置性設計，會從用戶的角度，也就是從設施管理的角度，前期考慮這個樓設計出來或者建造出來是不是適合人在裡面工作或者居住的，我覺得這是FM很大的價值。

但是在中國這邊，傳統的從學校的教育，設計和施工是分開的，設計跟施工、運維更是分開的，所以說，沒有全生命週期管理的概念，這也是IFMA在推的一個觀念，我覺得這是對我們中國建築設計行業非常非常重要的。我就補充這一點。

陳品峯：謝謝錢董事的補充。其實前期設計有包含到硬件和軟件，硬件就是設施管理方面，如何在一開始就規劃進去，從管理者的角度去看，從需求者和被服務者的角度來看。提到設施管理，還有一個很重要的，我今年5月在杭州分享，從服務管理去看設計，就是說服務也要融入設計，服務也要融入建築。像我們城市物業管理者，常常到了一個建築物很難做管理，很多設施不到位，包括很多空間和動線，很多規劃我們是很不好使用的，所以，如果服務和設施管理能夠提前介入，我們在這方面做加強，確實是非常好的。

接下來請教蘇總，中國的高層設施管理中，消防管理責任在業主、公安、消防、政府部門方面，如何合理合法的分責任?哪些責任是物業企業應該承擔的? 

蘇永成：我個人的想法是這樣的，無論是設計、建築、營運，每一個單位都有自己的專長，還有自己的責任，應該是這樣來說的。可是，責任是不是只有一方承擔呢?這不可能，我們說這是一個團隊，從前期開始到後期營運大家都有這個責任的，不能說我今天管的東西不好，因為你設計不好，最後我們有沒有建議怎麼優化、整改和維護現在的消防系統，現在中國這方面蠻緊張，這個責任不單是設計師、建築者和營運者，還提出一個概念是“終身製”，就是比較新的概念，在全球，包括香港和國際市場裡面，很少有這些概念。

我們剛才是從專業方面去看的，誰設計誰就負擔設計責任，誰建築的誰就負責建築責任。香港也有一個概念，這個人承擔他應該承擔的責任。他是專業人士，我們可以通過訴訟或者其他方法追究他的責任，包括政府也可以追究刑事責任，沒有說每一個人自己去承擔全部的責任，我們是公對公的，對某一個專業人士來說，包括專業協會，包括IFMA或者我們香港的協會，我們可以看專業守則，看每一個委員是不是符合這個資格，是不是有專業責任。我們現在比較有興趣，看怎麼樣落實中國的終身責任制這個新的法規。

現在也是剛開始，去年到今年才開始討論和落實這方面，未來我們還需要更多去探討，看怎麼配合政府的政策，把這方面再完善一點。 

陳品峯：謝謝。再問蘇總一個問題，超高層的高度和物業管理成本比例之間有什麼邏輯關係? 

蘇永成：這個邏輯關係，主要是看科技和數量的問題。剛才說了，超高層的建築物很企業，每一個城市只有一棟或者兩棟，上海是特別的地方，有幾棟樓，大部分城市只有一棟到兩棟超高樓或者標的的地方，不同城市的建築費跟體量有關。很容易理解的是，你蓋多一些東西，你的成本就會降低，但是如果你購買一個很私有的東西一定很名貴的，所以這個概念是這些效益沒有關係，主要是地標和建設工程相關多一點。因為它是地標，一般來說這個城市的租金、樓宇價格也是最高的，所以這方面也是補充它的成本高的問題，所以最終它的利潤也是蠻高的。

陳品峯：我自己在想一個問題，想請教一下錢董。剛剛在報告中提到中國企業到國際發展、投資，因為在座都是物業企業，請問一下，如果物業企業要往國際發展，我們應該具備哪些條件?會有哪些挑戰?是不是有成功案例?請錢總分享一下。

錢江：現在中國企業國際化的進程剛剛起步、剛剛開始，應該在未來十到二十年會有比較大的發展。在座的很多都是來自物業管理公司，其實大家知道，物業管理公司目前的發展也是一個非常挑戰的階段，所以我覺得反而是跟著這些企業去海外是一個不錯的趨勢跟選擇。甚至我也跟很多我的開發商朋友說，國內企業到海外不是真正想去拿地或者自己想管這些物業，他非常希望有一個中國本土的物業公司能夠為他服務全球，或者服務亞洲或者北美市場，咱們都是中國人，不僅僅是語言的相通，更多是文化的相通，中國物業企業如果願意發展，跟著這些中資企業，應該是一個很好的發展前景。

陈咏聪：暂时在中国没有，在上海同济大学有一个课程，学习这个课程以后同济大学有一个证书，香港理工大学有FM的特别学会，我们打算跟同济大学、清华大学将来有一个FM的相关课程。
陈品峯：我们希望看到IFMA尽早在中国和台湾开课，我们希望尽早参与。由于时间关系，最后一个问题，请教苏总。超高层的物业管理中，人工与工程维护的成本比例，这个刚刚大概已经有提到了。还有一个问题，超高层安全管理主要关注哪些?安全管理在超高层的部分，针对这个问题给我们回馈一下。
苏永成：人工成本大概40%，能源大概有35%-40%，其他的就是维护费和其他方面的服务费，所以我们说这个成本是不低的。 另外，提到安全管理，刚才说到反恐，我们就要放很多硬件和员工。为什么说有40%的人工成本呢?我们有两个队伍力量最大，一个是工程队伍，一个是保安队伍。工程队伍是维护整栋楼的硬件，保安队伍是保护整栋楼的安全方面，所以安全管理方面，我们的应急队伍和反恐队伍每天都会进行训练。他不单单是安全员，还是消防员，我们保安人员每天腰间都挂着喷火器，发生火灾三分钟之内扑灭，这样就不会出现大火。知道记得中国奥运会之前央视发生了火灾，起了大火，就是因为没有控制火的问题。过去有一些楼盘有起一些小火，保安人员马上扑灭，消防员来了我们告诉他没有问题了，我们的队伍已经搞定了。安全问题，还有媒体维护。我们香港的同行和国内的同行也是这样，预防为主。信息收集的系统，我们跟公安和香港警察沟通，有没有恐怖分子走进这个城市，我们的安全级别没有问题，警戒一级、二级我们天天都要评估的，所以信息收集很关键。另外，每天有公众人事进入我们大厦，我们员工会进行调查。外国有这个经验，有些人买票到高层观光，要提前登记，把身份证号码发过来，我们检查之后没有问题才放他进来，吉隆坡等等地方也是这样。
包括来的快递员等等怎么办?我们有安检机，跟机场一样，我们保安级别从三级开始了，不会等到事件发生以后才安排。所以我们一开始就很重视反恐这种安全方面的工作，不但每天训练，还要给员工、住户和来访人加强意识，大家一起保护这栋楼，保护这个城市的地标。
陈品峯：补充一个问题，请陈总说明一下。设施管理方面，目前国内物业管理中的工程部门设备设施管理之间是不是有业务重合部分?这个部门可不可以独立出来?就像刚才讲的专业分包，在协会的认知上是不是可以分享一下?
陈咏聪：工程部门，说白一句，FM是范围比较广的，所以工程部门应该都是在FM下面的一个部门。可不可以分包出来?因为现在很多大公司都有自己的相关服务商，都要经过推荐才能成为他们的工程队。可不可以分包出来?是可以的，但是总的还是要有一个部门来管理。是怎么样去管理呢?要求有专业知识的人，对工程有认识的人，不是随便找一个人，不是找FM里面的HR人员来管理，这不可以的，都是要找专业的人来管理。
陈品峯：物业管理的专业化，不是大家甚么都要会的发展，专业专注的发展也是大家可以考虑的。现在是12点08分，时间控制的还可以。我们就不做更多点评，可以在群里做更多交流。我们感谢三位主讲者，给他们掌声的鼓励，谢谢三位! 接下来的时间，请成女士报告一下待会儿的行程，也感谢大家对我主持的支持，主持的不好请大家多包涵。谢谢!