只租不賣、租金合理的社會住宅

社會住宅主要分兩種：一、政府興建後租給民眾；二、包租代管：由政府承租空屋，再轉租給民眾。為照顧弱勢及青年族群的居住需求，實現居住正義，政府積極推動社會住宅政策，以期在2017至2024年間，達成興辦20萬戶社會住宅的目標。其中，由政府招標興建的戶數總計達12萬戶。

除了興建社宅，如何確保社宅完工後符合「方便使用」與「易於管理」需求，且能以低成本、高品質、高效率的方式運營，達到「公共資產永續經營管理」的目的，就是社會主宅物業顧問的職責所在。

社會住宅物業管理顧問的業務範疇
社會住宅從公開招標、評選、資料審查、興建、完工，整個過程通常會耗時3-5年，各階段社會住宅物業管理顧問的工作內容，簡述如下：

第一階段：投標競圖
政府公開社宅招標資訊後，配合有意投標的營造廠、建築師事務所準備投標文件，並在建築設計上給予物業管理角度之建議，呈現人性化亮點，增加得標機率。

第二階段：基礎與細部設計
得標後，配合社宅建造之需求說明書內容，製作物業服務計劃書，包含：前期物業介入、空間配置檢討、動線檢討、人力財務評估、長期修繕計畫、智慧建築規劃。

第三階段：竣工
製作成果報告書，並附上各設施、設備之維護與營運計畫，確保永續經營。

社會住宅物業管理顧問的精彩案例分享

物業管理前期介入

如果在社宅前期建物設計階段，便將未來物業管理的需求考量進去，不僅能提升整體建物價值，還能減少後續的管理成本。
舉例來說，社宅經常遇到物業管理使用空間不足的問題。櫃檯代收包裹後，因缺乏適當的倉儲空間，只好隨處找空位堆放，不只影響美觀、管理不易，還容易造成丟失。有些社宅甚至因社區物品太多、找不到地方放，就把貨物直接擺到車道旁，導致住戶出入時險象環生，這也凸顯出物業管理前期介入的重要性。

空間配置檢討

針對社宅中的空間與設施，包含位置、大小、使用方式、物管服務方式…等等進行檢討。其中物管人員服務需求度高的空間或設施應盡量相鄰，以縮短人員移動距離（提升效率），或減少人力編制（降低成本）。舉例來說，一個L字型的社宅，原規劃3個獨立進出口與梯廳，若每個出入口均配置人力，則管理費過高且管理範圍過大，如果能在設計階段，將3個進出口整併、統一控管，每個月將可省下15萬元人事費用，同時大幅減輕社區財政負擔。

動線檢討

對社宅營運期間人車進出動線路徑、管制點位置、方式（如：保全人員、門禁設備系統）進行探討，以確保其實用性。目前多數社宅地下停車場採外包管理，住戶享優惠月租，非社宅住戶也能承租，藉機增加社區收入，因此如何控管停車場的人員進出便成為物管服務的首要課題。

若社宅規劃獨立對外的地下室進出樓梯，能有效區分非住戶進出，確保住戶安全，但如採地下室獨立電梯，設施維護保養成本較高。若社宅選擇規劃成非住戶與住戶共電梯，則物管需特別留意樓層管制問題，缺點是人力管控監督成本較高。

人力與財務評估
社宅的營運成本主要有：常態性物管費如：人事成本、機電維護、垃圾清運、行政庶務等支出）；常態性設施運轉費如：公共水電費；居家修繕費，如住宅單元內出現的廚具、浴廁、櫥櫃修繕費。事先根據建築設計，對營運期間之成本進行估算，將有助於了解社區財務狀況，並進一步研擬能達到財務永續性的可行方案。