高齡者住宅需求將愈來愈多。（本報系資料庫）
隨著我國高齡人口增加與平均餘命延長的趨勢，現有居住空間將難以滿足未來的生活需求條件。

國發會統計，2030年高齡人口將達559萬人，較2020年增加47.9%。預估未與親友同住的高齡者住宅需求有125萬戶。根據內政部統計，台灣目前有過半（410萬戶）的房子屋齡超過30年，多半是無電梯公寓或透天住宅，必須在原有住宅進行無障礙設施改善，才能讓未來長者實現「在宅老化」的目標，否則須搬遷至專門的養老住宅。

以養老住宅來說，專攻金字塔頂尖客層，多採用租賃模式經營，但先繳交保證金與負擔長期租約，讓一般高齡者望之卻步。

針對自有住宅的改造，可依內政部營建署「無障礙住宅設計獎勵辦法」申請補助改建公寓大廈共用部分，然而私人住宅空間並不在補助範圍內，要自費進行居家改造，仍具有相當的門檻。

根據「住宅法」允許65歲以上老人有資格可承租社會住宅，但未保留一定比例戶數供老人居住，對高齡弱勢族群的保障尚不周全，住宅法中對於老人住宅並無特別之專章予以規範。而且城市大範圍住宅用地取得不易，影響養老住宅或社會住宅的社會福利設施共用空間之規劃，不若日本政策獎勵業者開發「附服務高齡者住宅」之效率。

每個人理想的退休住宅生活不同，有人喜歡社交、參與課程；有人喜歡獨處、不想被打擾。甚至每人在不同生命階段的想法與需求各異，其居住空間難以標準化設計，需適當的彈性規劃。

銀髮住宅的營運模式，租賃比銷售更能貼近長者消費意願，其後續的產權維護也更單純，但挑戰了多數建商的盈利考量。對建商來說，採用「以租代售」模式之回收期相當漫長，且高齡者出租宅方面尚無相關法源與獎勵措施，影響開發業者投資意願。

高齡者住宅是全新市場嘗試，仰賴建築開發商、物業管理、醫院診所、照護中心及科技服務業者的跨領域合作，透過大量實驗計畫探索智慧科技應用情境與可行性高的營運模式。但現階段缺乏此類整合平台與實驗場域。

目前老年人居住安全及權益之保障，僅依賴行政規則位階的「老人住宅綜合管理要點」，做為直轄市、縣（市）政府辦理老人住宅之申請設置與營運管理規劃之行政指導，並無強制約束力，對於老人住宅之政策方向與發展原則付之闕如。提升有關老年人居住安全與權益保障相關法規之法律位階，以使其有約束力，落實政策之效果，實有必要。

社福與建築體系之補助政策與資源未整合，兩種法系之補助方式均包含依福利身份別（如失能、收入情形）、無障礙環境改善項目兩大類。

社福體系因補助經費有限，僅能局部改善，難以全面性改善，且審核過程缺乏空間專業者；未來住宅法相關辦法實施後，將新增更多無障礙環境改善之補助資源，然與現行社福體系之補助資源缺乏整合。

要達到每位長者在地老化的目標，居家智慧系統還須與社福、醫療系統整合，才能提供高齡者更完整資源，包括交通接送、日間照護、醫療服務等。如何讓資訊和服務跨系統交流互通， 是目前要突破的議題，牽涉資料標準化格式、異業合作模式、隱私權政策擬定。

現存的住宅不符合老年人生活所需，隨著時間遞延，此趨勢將更顯著、加速；加上在宅安老的需求，老年人尋求能提供生活輔助的住宅，供其無須離開原居地的選擇。生活型態上的必須與心態上渴望，兩者皆指向智慧化高齡者住宅的未來發展性。

各國政府開始革新住宅相關的設計規則，未來住宅產業不僅須注意符合智慧、高齡友善的空間環境，且須承擔許多舊屋模組化智慧翻新的需求。觀察主要國家科研計畫，新興智慧科技如IoT及AI等技術已臻成熟，政府或民間企業皆致力尋找適切的應用場域，嘗試推出新產品與服務，如健康照護、安全監控、社交娛樂等領域，發掘效益最大化的應用模式，以驗證經濟可行的應用服務商機。（作者是資策會MIC資深產業分析師）

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