AJI安杰國際物業集團
《臺灣物業雜誌】第三期專訪

    在臺灣的物業管理同業裡，提起酒店式管理，不約而同的都會指向安杰國際物業集團的總經理陳品峯，在物管同業的口中，陳品峯的酒店式物管模式走在物業服務的前頭，是一個成功的經驗。陳品峯說，臺灣的物業管理因為起步晚，在制度上、觀念上都還處在建立階段，陳品峯以其敏銳的觀察，不以低價搶市場而是另辟新路，以優質的服務、管理闖出一片天，在臺灣及大陸取得成功。

    安杰物業為了區隔品牌，將酒店公寓服務範圍，劃分到關係企業的安捷國際公司執行，安杰物業在大陸則是打敗歐美頂尖物業公司，入主管理亞洲十大豪宅之一的廈門「恒禾七尚」。在陳品峯的物業管理概念裡，並非大眾習以為常的大樓管理，而是具備多元及活力啟動的新商機，而他說要啟動這商機，就是要讓自己成為一個「品牌」。

酒店式公寓的開展

    陳品峯談到安杰初探物業管理這個市場時，剛好遇到SARS爆發，當時業者普遍藉由政府的補貼來維持，但也因為這個政策，反而讓更多業者降價搶市，初始還有很多黑心的業者不提供員工勞健保，因為這樣才會擠出更多的利潤。但陳品峯並不跟進這種操作模式。他認為物業應該分成三塊，順序由下往上是「物業管理」、「物業服務」最後是「物業經營」，一開始就設定這個為目標，即是跳脫傳統只談管理的現況。
    危機就是轉機，因為SARS的關係當時房地產市場不景氣，很多完工的建案滯銷，因此有建設公司找他幫忙管理位在大直的「羅馬假期」，當時陳品峯因為在國外考察時有看到「酒店式公寓」的管理模式，覺得是可以在臺灣發揮的時機，因此租下了建商後期銷售的餘屋近百戶，改裝成酒店式公寓。
    以當時羅馬假期一個月的物管費是19萬，而酒店式公寓的經營，一戶15坪全部都重新裝潢，給付屋主的租金每月是2萬至2萬5，而酒店式公寓出租則可收入5萬8千元，這中間3萬多元的價差，就是優良服務、管理、行銷所創造出來的價值。而酒店式公寓的服務包含每天打掃、收垃圾，一周換一次床單，對承租者而言只要拎個包包就可以入住非常方便。但這個價位和同級飯店相比相對是非常便宜的，尤其酒店式公寓還具備了全套的鍋碗瓢盆、洗衣機、陽臺等等。
    目前羅馬假期社區裡，陳品峯經營酒店式公寓，其一年千萬元以上的營業額，對比一年物管費約兩百四十萬元，其間差距不言可喻。而其他一般社區的物管更替快，說不定一兩年就會被汰換，而酒店式公寓管理的高營業額，利潤不在於管理費，而是物業管理的附加價值。
    而經營酒店式管理營收專案不只是租賃費用，業者要委任管理時，房屋必須重新裝修，此時建議由公司統一設計裝潢，才會優先承做，因此安杰還能增加設計裝修之收益。聽來似乎霸道，但統一設計裝潢能控管整體品質及風格，屋主之後要取回房屋時也會滿意，是整體長期經營的一環，對業主長期持有而言，最終是有利的。
陳品峯提到目前委託的業主大半是投資客，他們最怕的其實是有一天他們萬一不做了，他們的房屋就沒有人來幫忙管理麻煩可就大了。陳品峯表示屋主能決定何時要取回房屋，但目前市場上很多業者，他們一直依賴安捷，就是因為安捷的酒店式管理及服務相當好。
    由安捷國際所經營的內容包括代租、代管、代售。代租就是幫客戶找租客，協助他們簽訂合約，然後收取服務費；代管就比較多元，客戶可以租給安捷，再裝潢成酒店式公寓出租給別人並管理，或是客戶不在國內，由安捷來定期跟租戶收取租金，再從租金中收取服務費；代售則是説明客戶賣房子，但陳品峯並未將這個當成主力經營也從不打廣告，就是客戶有意願要賣，若剛好有過路客在這邊居住覺得很好，就轉賣給他，大部分都是投資客，買下後通常也是交由安捷管理。

台式酒店式公寓的優勢

    進入大陸市場時，大陸已經有了這類型的產品，但安杰主打的台式服務，溫馨講人情味、積極、主動，擄獲了大陸人及外國客戶的心，其中又以「味道」管理這一塊，讓大陸業者相當佩服，就是室內禁煙以及在前期規劃上將污水管妥善設計的關係。在服務上陳品峯要求他的員工要達到「客人需要我們時，我們就在他眼前；當客人不需要時，我們絕對不會出現打擾到他。」為了達到這個要求，他學習英式管家的管理並取得證照，不過他也提到不是每個客群都需要這樣的服務，仍然要依照不同的客群來做調整，而這種靈活性就是臺灣的優勢。

物管參與建案前期規劃的重要性

    從事物管工作彷佛是房屋商品的最後一哩路，但陳品峯瞭解建築物在前期規劃時如能納入物管的管理作業系統，其實對業主和使用者都是雙贏的。陳品峯提到一個經驗，在一個案中他從平面圖中發現問題，原來當時該個案為了主打大廳公設的美麗壯闊，而讓大廈內的每一部電梯都需要在二樓轉換電梯，也就是從停車場出來不能直接到家，而需要搭到二樓換電梯。陳品峯很訝異，因為這樣子會造成住戶搬家的不方便，而且搬運時的碰撞也會損傷大廳，等大樓全部的住戶都搬進去後，可能大廳公設也損害的差不多了。陳品峯將這個問題告訴了業主，業主也從善如流立刻修改設計，沒有讓這問題發生。會發現問題不單因為陳品峯有建築的專業背景，而是因為做管理的人最重視的就是人員動線的規劃，而這也就是物業管理介入前期規劃的重要性。

    不過目前國內的開發商對於物管這個行業普遍的不重視，就算是找物管公司來參與前期規劃，往往也不會支付顧問費，只是應允等建案完工後讓他們來做管理，但是建案完工後、交屋期的那陣子是大廈最混亂的時期，要花很多心力協助住戶成立管委會，訂定住戶公約等等，加上住戶交屋及入住的時間不同，常無法收取足夠的管理費，甚至遇到管委會欠繳不肯支付的問題，造成許多糾紛甚至告上法院的狀況。近年來在他的建議下，開始有建商同意在建案完工後代管大樓一年、兩年的制度，讓住戶及物管公司能有時間調和，這樣不但減少彼此糾紛，同時保障住戶的權益。

物業管理的願景

       陳品峯喜歡聘請從飯店、航空業出身的人才，因為這些人才對於管理及服務的訓練扎實，也就是說陳品峯認為未來物管的願景是從服務及管理上出發。因此他不喜愛聘用有傳統物管背景的人員，因為在溝通及實務上常常會發生問題，很多新理念無法讓他們瞭解，因此他多聘用沒有背景的人，這樣才能吸收新的知識。陳品峯也提到對比日本、新加坡、大陸等國，例如新加坡在硬體上規劃與維護已相對完善，日本在服務上的精緻細微更值得我們取經學習，而其實臺式物業服務也已經不斷的進步中，臺灣物業管理，要能夠迎頭趕上，需要的除了完善的訓練外，硬體的設備也需要提升，而這個部分就不單是物業管理努力就可以達成的，更需要的是與開發商，在前期物業設計時，就要開始一起努力了。